美国房地产市场每况愈下

经济学家David Lereah曾经是房地产市场最大的鼓吹者。现在他声称房屋市场暂时不会破产，房价下跌仍然需要很长的时间。

每当一次热潮化为泡沫，总会有一轮指责和问罪，人们会说：“为什么专家没有预见到它的到来？”于是，当房屋市场的破产从周期性衰退转变为一场彻底崩溃的危机，这里不乏一些罪魁祸首。一些人责怪格林斯潘对货币政策的失败操纵，而他最近正忙于回击一项对他的指责。一些人埋怨为他们寻找到客户的次级放款人和经纪人，这使他们背负了太多的贷款，而这些贷款现在致使众多房屋抵押品难以赎回，其付出的代价十分惨痛。（注：买房者未能如期还贷，则银行取消抵押品赎回权）

而且至少有一些观察家，还包括一个产业经济学家在内，也在这个队伍里：大卫lereah ，这位全国房地产经纪人协会的前首席预测官，因为其缺乏理性的盲目预测，也招致了一些嘲笑。

那么就让我从头说起：当房地产业繁荣时我与lereah经常交流，我总是发现他是一个睿智的，深思熟虑的观察家，当然，他对房地产市场的评价一贯是乐观的，这实在不足为奇，因为他是某商业组织的首席发言人，而此组织一直主张现在正是买房子的绝佳时机。但真相是，我觉得有点抱歉，因为房地产泡沫破灭后我一直取笑他的固执。是的，他在2006年确实出版过一本书，还不幸取名为：“为什么房地产热潮将不会衰退”——但其实标题并非是他取的，就像我这样的专栏作家也并不总是喜欢我们编辑为我文章盖的大标题。同时，每当我的同事Daniel Gross和其他一些人将lereah比作巴格达Bob，那个甚至当美军坦克占领其首都时，还一再声称他的军队是胜利的伊拉克新闻部长时，我还是觉得很可笑，但又不禁为他感到悲伤。如果你从我的博客文章中判断，我还是少数对他持有同情态度的人。
        Lereah 离开NAR已经1年多了，我这周打电话核实了一下，他最近成立了一个名为Reecon Advisors的新公司，主要是为华尔街房地产市场相关公司和投资者提供咨询。lereah告诉我，“华尔街对此很感兴趣，因为他们期待何时房地产市场会复苏，何时局面能够扭转过来”。他的答案是：还没到时候。“房地产状况还没有达到人们期望的最低谷，其主要指标仍然非常差，房屋的销售状况还很恶劣，抵押贷款申请很少，供应远远大于需求，整个形势在好转之前还会变得更糟。

Lereah 说，今年夏天晚些时候该行业的销售上可能开始会看到有轻微的好转，这有可能是开始复苏的信号，但是房价将继续下降。根据Case-Shiller的最新数据显示，市场高峰期过后，美国的房价总体贬值了15 ％左右。他说，“这个数据很可能最终降到20 ％，但如果我推测有偏差的话，可能不止于此”。

这与他在2005年首印的书中所阐述的观点有不少转变，在这本书中他认为，稳固的经济基础，有力的人口数字支持（包括移民和老龄化高潮），以及很少的房屋供应会导致房价在未来几年会继续攀升。当时他写道，“现在的房地产市场是基于供需状况下理性决策的后果，现今的经济条件下，房屋所有者不会面临房价大范围大幅下跌的风险”。

现在lereah改口说，“哎呀，你知道局部地区会出现一些气球（注：比喻意料中会出现的麻烦），而且其中的一些可能会爆炸，但我不曾想到整个国家的这个气球会全部爆裂”。他像其他预言者一样（包括格林斯潘），坦承他对次级贷款于房屋市场的深刻影响缺乏认识。lereah说，“我只是没有意识到松散的承保体制的程度和规模――没有考虑到收入和工资，只是在预期价格会增值的基础上假设会有足够多的按揭贷款，而忽视了借款人偿还贷款的安全性，于是形势逐渐失控，当我们认识到它的严重性时，为时已晚”。

随着当前市场形势的继续恶化，lereah对媒体宣扬的很多援救计划表示怀疑。他对希拉里提出的赎回期延缓90天的对策并不感冒，“在我看来，这种方法简直疯狂，不要试图去干预市场——这么做对任何人都没有好处”。

Lereah认为由Barney Frank联合倡议的房屋草案确实是个不错的解决办法——这个草案最近已由房屋金融服务委员会通过，目前正等待全议会投票表决。Frank的草案旨在通过在加州和纽约等高费用的地区增加贷款限额，为更多的买房者批准零首期和低首期贷款，普遍提高自去年秋天信贷紧缩以来一直面临着更大房贷障碍的低收入群体获得抵押贷款的机会，最终实现联邦住房管理局(FHA) 的现代化。 
       Lereah说，“每次遇到这样的状况时，人们的反应便过于强烈。”他认为，Frank努力增强FHA职能是一项有力的对策，可能帮助到市场。在NAR时，他不仅是一位经济学家，也是一位房地产投资者，曾一度在维吉尼亚州和佛罗里达州等地购置10座公寓，全都用以出租。他说，现在，他仍然拥有其中的7座，除了其中一座未能出租，其余6座仍在赚钱。因此，即使他的预测时准时差，但他在投资实战中的纪录却相当不错。

他的新公司也正在寻找在这个疲软的市场中继续赚钱的机会。他目前在跟几个华尔街伙伴商谈设立一个投资基金，用于购买那些虽令人头痛但仍可转变为可供出租的房产。他说，“我们认为可以作出一些很好的收购”。

所以即使不景气的现状离结束还很远，David Lereah仍然认为这可能是买房的绝佳时机。